Gyakori jogi kérdések

1Ingatlan értékesítése esetén mikor és mekkora mértékű jövedelemadót kell fizetnie az eladónak?

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a Ingatlanügyi Hatóság - illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatal - benyújtották. Öröklés esetén az örökség megnyíltának (vagyis az örökhagyó halálának) napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották, függetlenül attól, hogy esetleg a teljes vételár kifizetése már egy másik évre húzódik át.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

a megszerzésre fordított összeget (megszerzéskor fizetett vételár, illetve csere és öröklés esetében az az érték, mely alapján az illetéket kiszabták. Ha nem kerül illeték kiszabásra, akkor öröklésnél a hagyatéki leltárban megjelölt összeg, ajándékozásnál pedig az átruházásból származó bevétel 75 százaléka), és az ezzel összefüggő más kiadásokat
az értéknövelő beruházásokat (az a ráfordítás, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül annak forgalmi értékét növeli)
átruházással kapcsolatos kiadásokat (pl.: ügyvédi munkadíj, ingatlanközvetítő jutaléka /ezeket igazolni kell/)

A leírt módon kiszámított bevétel minősül jövedelemnek, mely után a jelenlegi szabályok szerint 15% jövedelemadót kell fizetni.

LAKÓINGATLAN ESETÉBEN:

2008. január 1-jétől hatályos rendelkezések szerint a lakóház vagy a lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel) megszerzés évét követő 5. vagy az azt követő években történő átruházása esetén a jövedelem adómentes.

Lakóingatlan átruházása esetén adófizetési kötelezettség a jövedelem

100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben után számítandó.

NEM LAKÓINGATLAN ESETÉBEN:

Amennyiben a megszerzett ingatlant a tulajdonos a szerzéstől számított 5. éven túl értékesíti, úgy a korábbiak szerint kiszámított és még esetlegesen fennálló jövedelemből a szerződés földhivatali benyújtásától számított 6. évtől kezdődően minden évben levonható a még fennálló jövedelem 10%-a, azaz a szerzéstől számított 15. év után az ingatlan értékesítéséből keletkező teljes jövedelem levonhatóvá válik, így a jövedelem adómentes lesz.

Nem lakóingatlan átruházása esetén adófizetési kötelezettség a jövedelem, ha

a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,
a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával csökkenthető és ez után számítandó.

Természetesen élhet az ingatlan eladója az ún. méltányossági kérelemmel. Ennek lényege, hogy az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja.

2Vannak-e korlátozások a külföldi állampolgárok ingatlanszerzésére vonatkozóan?

Termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi vagy magánszemély általi - öröklésen, valamint az EU-EGT állampolgárokon kívüli - megszerzéséhez szükséges engedélyt a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve akkor adhatja meg, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért.

Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és

a külföldi ingatlanának tulajdonjogát a kisajátításról szóló, többször módosított - 1976. évi 24. törvényerejű rendelet alapján szerezték meg, vagy
a külföldi a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli, vagy
a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy
a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.

A Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve abban a kérdésben, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket, kikéri az ingatlan fekvése szerint illetékes települési, Budapesten a fővárosi kerületi önkormányzat polgármesterének (a továbbiakban: polgármester) a véleményét. A Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve a megkeresésben tájékoztatja a polgármestert arról, hogy a véleményét milyen határidővel várja annak érdekében, hogy azt a döntésénél mérlegelni tudja. Ez a határidő nem lehet kevesebb, mint a megkeresés közlésétől számított 15 munkanap.

Az engedély megszerzésére irányuló kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalhoz kell benyújtani

Az engedély megtagadható, ha a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetőleg a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást. A nemzetközi szerződés vagy a viszonosság fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó.

Műemlék, műemléki terület vagy régészeti lelőhely, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan védettsége szerint illetékes hatóság szakhatóságként működik közre.

Külföldi jogi vagy magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát - az öröklés, valamint a tagállami állampolgárokra vonatkozó szabályok kivételével - az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.

Nem engedélyköteles az ingatlanszerzés öröklés esetén, bevándorolt külföldi állampolgár, menekült, kettős állampolgársággal rendelkező állampolgár számára, ha az egyik állampolgársága magyar, külföldön élő magyar állampolgároknak, külföldi állampolgároknak, ha az EU valamely tagállamának állampolgárai – kivéve egyes eseteket.

3Milyen szabályok vonatkoznak az európai uniós állampolgárokra?

A tagállami állampolgár, valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet a Magyar Köztársaságnak az Európai Unióhoz való csatlakozásáról szóló nemzetközi szerződést kihirdető törvény hatálybalépését követően a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezheti meg, kivéve a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlant, amelynek megszerzéséhez az említett törvény hatálybalépésétől számított öt évig (a továbbiakban: az átmeneti időszak alatt) a közigazgatási hivatal engedélye szükséges.

Ha a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogát engedély nélkül szerezheti meg.

Az átmeneti időszak alatt az elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogának engedély nélküli megszerzéséhez a tagállami állampolgárnak teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban nyilatkoznia kell arról, hogy elsődleges lakóhely céljára szerzi meg az ingatlant.

További kérdéseivel forduljon értékesítőjéhez, vagy küldjön e-mailt! Klikkeljen Ide!

A fenti leírtak nem tekintendők jogi tájékoztatásnak ezért amennyiben szándékában áll szerződéses kötelezettség vállalása vagy további kérdése merülne fel javasoljuk, hogy keresse fel jogi képviselőjét vagy könyvelőjét!

Fontos! Vásárlási döntés előtt mindenképpen kérjen Energetikai Tanúsítványt!
Kattintson és megtudhatja, miért fontos ez Önnek!